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担保业务案例分析与点评(六)
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担保业务案例分析与点评(六)

发布时间: 2013-06-27     点击率: 775

 

担保业务案例分析与点评(六)
郭春时 刘颖
 
一、项目概况
A公司成立于2007年,是康平地区最大的生猪屠宰企业之一,具有辽宁省地区生猪定点屠宰证,设计屠宰能力1500-2000头/天,完全能够满足康平地区的生猪屠宰需求,系市级重点扶持企业,享受当地税收优惠政策。A公司厂区位于康平县朝阳经济技术开发区,土地35000平米,厂房建筑面积6000多平米,价值1000万元以上。2009年因经营需要,A公司向担保公司申请800万元短期流动资金贷款担保。
二、评审意见以及方案设计
鉴于企业经营情况良好,反担保物足值,担保公司同意为其提供担保。反担保物为企业自有的厂房、土地。
随后,A公司通过担保公司担保,在信用社取得一笔300万元贷款,一笔100万元贷款;在营口银行取得一笔400万元贷款,总计800万元。
三笔贷款均以企业自有的厂房、土地作为反担保物,分别签订了三份《反担保抵押合同》。但仅就第一笔三百万元贷款担保,办理了抵押登记手续。其它两笔均未做补办或变更登记,担保公司只要求企业出具了补充抵押的书面承诺。企业承诺:三笔贷款采用同一抵押物;三笔贷款全部还清后,方可办理解除抵押登记手续。
三、代偿与追偿
A公司因受到当地另一家非法屠宰企业的影响,导致经营规模缩减,最终无力偿还贷款。到期后,担保公司代企业向银行偿还了上述贷款本息。
如果本案诉至法院,担保公司只能对第一笔300万元贷款享有优先受偿权,其它两笔抵押,抵押合同有效,但抵押权不成立,不能对抗善意第三人,存在一定的法律风险。
幸运的是,本案最终未通过诉讼途径解决。担保公司的另一家客户表示愿意收购A公司,为其偿还800多万元的代偿款,且三方已经达成了一致意见,在担保公司收到全部代偿款之后,配合其办理过户登记手续。通过协商解途径决代偿追偿问题,是多方共赢之举,节约了追偿成本,提高了追偿效率。
四、法律要点分析
本案中的反担保物符合法律的规定,针对三笔贷款都分别签订了抵押合同,但反担保抵押登记未能全部落实。那么这就涉及到了抵押权是否成立的问题。对此,法律有不同的规定。
担保法第41条规定:“当事人以本法第42条规定的财产抵押的,应当办理抵押登记,抵押合同自登记之日起生效”;《担保法》司法解释第56条规定:“法律规定登记生效的抵押合同签订后,抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受到损失的,抵押人应当承担赔偿责任”;《物权法》第15条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效,未办理物权登记的,不影响合同的效力”;《物权法》第187条规定:“以本法第180条第一款第1项至第3项规定的财产或者第5项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记,抵押权自登记时设立”。
由此可见,在《担保法》的框架之下,抵押权人只能主张抵押人的缔约过失责任,抵押合同虽成立但并未生效,担保物权也未产生;《担保法》司法解释试图加大不办登记一方的缔约过失责任;而在《物权法》框架之下,抵押合同未登记,不发生设定抵押权的法律后果,但是抵押合同生效,抵押人如违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记,抵押人即构成违约,抵押权人可以请求法院判决抵押人补办抵押登记,或者判决抵押人承担违约责任或者赔偿损失,而非缔约过失责任。
通过上述分析可知,无论抵押合同是否生效,无论抵押人承担何种责任,抵押权未经登记不能对抗善意第三人,未按照规定办理抵押登记的反担保措施存在法律风险。
五、问题与思考
1.在签订反担保抵押合同后,要及时落实抵押登记。不能因为办理抵押登记手续繁琐,或碍于情面,放弃了相应的登记手续,最终导致不能实现抵押权的被动局面。
2.主动沟通登记机关。根据《物权法》第21条第2款规定:“因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿”。因此,登记机构对二次抵押、超额抵押、重复抵押、在建工程抵押等做出了诸多限制和禁止,这就不利于担保公司业务的开展,需要担保公司与政府部门沟通、解释,力争登记机关的配合,把抵押登记手续落到实处。
3.对于没有对应授信协议(主合同)的最高额授信担保业务,或者由于第一年办理了抵押登记,第二年又续作的,担保公司与企业约定,不办理第一笔抵押的撤押手续,抵押状态一直延续到第二笔贷款还清时止,这种做法存在很大的法律风险。当企业将第一年的贷款偿还之后,相应的主债权消灭,担保公司的保证担保责任也随之解除,对应的反担保物抵押权也不复存在。原有的抵押权消灭以后,企业可以申请撤销上述抵押登记。企业的单方承诺只能视为与企业签订了一份新的抵押合同,不重新办理抵押登记就无法对抗善意第三人,起不到担保物权的任何作用。
 
 
                 作者单位:沈阳恒信担保有限公司
 

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