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担保业务案例分析与点评(七)
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担保业务案例分析与点评(七)

发布时间: 2013-06-27     点击率: 877

 

担保业务案例分析与点评(七)
郭春时 刘颖
 
一、项目概况
A公司成立于2003年,主要从事空压机及配件制造;凿岩机及配件、润滑油批发、零售,产品应用在矿山机械、化工、石油、交通运输、建筑等多种领域,市场比较广阔,年平均销售收入1.2亿以上。企业法定代表人从事该行业多年,经验丰富,管理能力较强。
2010年因流动资金需求,A公司申请流动资金贷款担保1000万元,合作银行为招商银行沈阳分行,以其自有的三万平方米厂区土地及地上在建工程提供抵押反担保,净地评估值1400万元以上。
二、评审意见以及方案设计
鉴于企业经营情况良好,反担保物足值,担保公司同意为其提供担保。反担保物即为企业自有的三万平米土地及地上在建工程,附带企业法定代表人及其配偶连带责任保证,并追加了企业法人的另一家公司提供连带责任保证。
A公司与签订了相关的反担保合同、落实了抵押登记手续后,从招商银行取得了上述1000万元贷款,借款期限一年,到期日为2011年7月13日。
三、代偿与追偿
贷款到期后,企业未能按时偿还贷款本息,造成贷款逾期,导致担保公司代偿,代偿金额为1007万元。经调查了解,原来企业法定代表人与其配偶夫妻感情不和,产生了矛盾。其配偶负责管理公司财务,公司证照、印章都由其保管,在一气之下利用手中权力调走了公司账户上的全部资金,致使企业生产停滞,不能正常经营,并最终导致担保公司代偿。
担保公司经过多次催收无果,只能起诉至沈阳市中级人民法院,要求企业偿还代偿款及约定的20%的违约金,总计1200余万元。A公司提供的抵押反担保物为其自有土地及地上在建工程,但该在建工程并未办理正规的建筑审批手续,也就无法办理产权证,在拍卖、变卖的过程中的交易价格必定会大打折扣,甚至还会面临政府拆除违章建筑的风险。
四、法律要点分析
在建工程抵押存在一定的法律风险。即使在建工程取得了合法的审批手续,也会出现抵押权与建筑工程款优先权并存的情形。
《合同法》第286条规定:“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建筑工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建筑工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”;《最高院关于建筑工程价款优先受偿权问题的批复》规定:“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人优先受偿权优于抵押权和其他债权”、“建筑工程价款包括承包人为建筑工程应当支付的工作人员报酬、材料款等时机支出的费用、不包括承包人因发包人违约所造成的损失”。
按照上述法律规定,建筑工程价款债权的效力优先于担保物权的效力,这也是各大银行对在建工程抵押持谨慎态度的真正原因,因此才会将这一类项目推荐给担保公司,目的也是为了规避法律风险。
担保公司如果采用在建工程抵押反担保方式,在项目前期调查时,应深入了解企业与该在建工程的承包队、施工队伍的关系如何,是否存在拖欠工程款的现象,或恶意串通对抗抵押权的可能性。应适当减少担保额度,降低担保风险。
由于建筑行业竞争激烈,建筑施工一般都是由承包人垫付资金,一旦发生风险,拍卖抵押房产、土地所得的价款可能会被法院判定承包人的建筑价款债权优先受偿,担保公司仅能就剩余的部分享有优先受偿权,在建工程抵押反担保方式的风险较大。
五、问题与思考
1.在担保项目评审中,对反担保物进行评估时,要考虑到反担保物的潜在的债务风险和变现能力,尤其对于土地附带在建工程抵押的担保项目,要引起足够的重视,必要时应适当调整担保额度,控制担保风险。
2.担保项目出账后,担保公司应认真做好保后监管工作,尤其是在到期还款前1-2个月内,必须及时与企业沟通,了解其还款意愿,及时发现问题,制定解决方案,采取保全措施。
3.在担保项目追偿中,尽可能通过协商方式解决,但保留诉讼的权利;应坚持全额追偿的原则,但同时要兼顾成本和效率。
 
 
                 作者单位:沈阳恒信担保有限公司

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